Come si dichiarano i redditi dei fabbricati ai fini irpef

Articolo aggiornato il 21 Giugno 2020 da Stefano Mastrangelo

Come si dichiarano i redditi dei fabbricati ai fini irpef

Come si compila il quadro B dei Redditi dei fabbricati? Quali immobili si devono dichiarare al fisco e qual è la tassazione applicata sugli immobili in proprietà?

Come indicare le rendite catastali degli immobili, sul modello 730 precompilato? Come si calcola la rivalutazione ai fini irpef? In questa breve guida, spiegheremo tutti i dettagli, per dichiarare correttamente gli immobili.

Redditi dei fabbricati ai fini irpef: quali si dichiarano?

I possessori di immobili devono dichiarare ogni anno al fisco, attraverso la dichiarazione dei redditi, il reddito dei fabbricati nel quadro B. Devono dichiarare:

1. i proprietari dei fabbricati ubicati nel territorio dello Stato italiano, che sono iscritti nel catasto dei fabbricati ed al momento della dichiarazione, hanno una rendita catastale,
2. i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale (uso o abitazione) degli immobili iscritti al catasto, con rendita catastale ed ubicati in Italia. Il diritto di abitazione è riconosciuto al coniuge superstite e vale anche per le pertinenza dell’abitazione principale.
3. I possessori di immobili che non possono essere considerati rurali,
4. i soci di società semplici o società equiparate, che producono redditi di fabbricati.

Inoltre si dichiara nel quadro B:

• i fabbricati tenuti a disposizione non locati,
• i canoni degli immobili concessi in locazione, sia con tassazione ordinaria, sia con il regime della tassazione con cedolare secca (pagamento di un’imposta del 21%) e sia per i contratti di locazione a canone concordato (dal 2014 è prevista un’aliquota del 10%)
• gli immobili concessi con contratto di comodato,
• le locazioni brevi degli immobili, per finalità abitative e turistiche, per periodi non superiori a 30 giorni, a partire dal 1° Giugno 2017.

Se sugli immobili si paga l’Imu, non si paga l’irpef. Mentre se sugli immobili non si paga l’imu, si deve pagare l’irpef come l’abitazione principale e le relative pertinenze. A tali immobili è prevista una deduzione dell’intero importo rivalutato, prima del calcolo dell’imposta lorda.

Come si compila il Quadro B dei Redditi dei Fabbricati?

Per compilare il quadro B del 730 precompilato 2019, devi accedere alla piattaforma infoprecompilata dell’Agenzia delle Entrate. Dopo aver inserito le credenziali in, accedi alla tua dichiarazione precompilata in alto a destra, clicca su Compila ed Invia e nel menu sinistra: B – Fabbricati. Prima di compilare il riquadro del 730, devi essere in possesso de dati catastali dell’Immobile: visura catastale (rilasciata da un geometra), l’atto di compravendita della casa, la data di vendita degli immobili ed i dati del contratto di eventuali locazioni brevi e lunghi.

E’ importante distinguere l’abitazione principale con categoria da A1 ad a A11 (esclusa a A10), le pertinenze e tutti gli immobili a disposizione.

Nella colonna 1 del quadro B: devi indicare la rendita catastale dell’immobile. Nel caso di immobili di interessi storico o artistico, la rendita catastale va riportata al 50%.

Nella colonna 2 bisogna selezionare il titolo del fabbricato. Indica:

1. per l’abitazione principale: dove il dichiarante ed i familiari hanno la residenza e dimorano abitualmente. E’ abitazione principale, anche quando si trasferisce la dimora abituale in istituti di ricovero o casa di cura o quando la casa è dimora abituale solo per i familiari del dichiarante. Per gli immobili di lusso con categoria A/1 – A/8 – A/9, non si paga l’irpef e l’addizionale regionale e comunale irpef.
2. per gli immobili tenuti a disposizione oppure dati in comodato a persone diverse da familiari. E’ il secondo immobile tenuto a disposizione con categoria A.
3. immobile locato in regime di libero mercato anche per le locazioni brevi o patti in deroga, anche per i contratti con cedolare secca,
4. immobile locato in regime legale di determinazione dell’equo canone,
5. pertinenza dell’abitazione principale, come la cantina o il box. E’ importante indicare ed inquadrare la pertinenza all’abitazione principale, perché è quella al servizio dell’abitazione principale anche se non sono nello stesso fabbricato. (Categoria C/2 – C/6 – C/7).

Sempre nella colonna 2 si seleziona il codice:

8. per l’immobile situato in Comune in alta densità abitativa, concesso in locazione a canone concordato,

9. Immobile che non rientra in nessuno dei casi precedenti: immobile o pertinenza tenuta a disposizione, immobile di proprietà comunale, immobile prive di allacciamento.

10. Per gli immobili concessi con comodato gratuito ad un familiare che dimora abitualmente,

11. immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime libero di mercato,

12. immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime libero di concordato, situato in Comuni ad alta densità abitativa.

14. Immobile situato nella Regione Abruzzo dato in locazione per uso abitativi nei territori colpiti dal Sisma del 06/04/2019,

15. immobile situato nella Regione Abruzzo dato in comodato per uso abitativi nei territori colpiti dal Sisma del 06/04/2019,

16. reddito dei fabbricati attribuito alla società semplici imponibili ai fini irpef,

17. reddito dei fabbricati attribuito alla società semplici non imponibile ai fini irpef.

Reddito dei fabbricati: come compilare il quadro B del 730?

Nella colonna 3 del quadro B dei redditi dei fabbricati, bisogna indicare i giorni di possesso dell’immobile ed idonei all’utilizzo, con attribuzione della rendita catastale (per gli immobili in costruzione). Ad esempio dalla data di acquisto dell’immobile sino al 31 dicembre 2018.

Nella colonna 4 indicare la quota di possesso (25% – 50% – 100%).

Nella colonna 5 seleziona il codice dell’immobile dato in locazione:

1. nel caso di tassazione ordinaria (si tiene conto del 95% del canone)
2. nel caso di tassazione ordinaria per immobile situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, (75% del canone)
3. per i contratti brevi e lunghi con cedolare secca (si prende il 100% del canone in quanto la tassazione è del 21%),
4. nel caso di immobile di interesse storico o artistico (Dlgs 22 gennaio 2004 n. 42). In questo caso si applica il 65% del canone annuo.

Nella colonna 6 bisogna riportare il canone annuo risultante dal contratto di locazione o effettivo, in base alla selezione ed alle percentuali indicate in colonna 5. Se il fabbricato è concesso in locazione per una parte dell’anno, il canone annuo è riproporzionato in base ai giorni della locazione.

Nella colonna 7 bisogna riportare solo alcuni casi particolari previsti dalle istruzioni del 730.

E’ necessario cliccare nella colonna 8 solo per continuare la compilazione dell’immobile indicato del rigo precedente (ad esempio quando da una data durante l’anno, l’immobile acquistato diventa abitazione principale).

Nella colonna 9 riportare il codice del comune catastale e nella colonna 11 barrare la casella solo quando si è optato per la cedolare secca sulle locazioni.

Infine nella colonna 12 riportare i codici per l’esenzione del pagamento dell’Imu e l’applicazione della tassazione Irpef. Indicare:

1. per i fabbricati diversi dall’abitazione principale e della pertinenza, (ad esempio per quello tenuto a disposizione)
2. per gli immobili adibiti ad abitazione principale o pertinenze e per i quali è dovuto l’imu. Sono sopratutto i fabbricati di lusso con categoria catastale A/1 – A/8 – A9 o le seconde pertinenze,
3. ai fabbricati ad uso abitativo non locati, dovuti a pagare l’Imu, che sono ubicati nello stesso Comune dell’abitazione principale. In questo caso il reddito imponibile ai fini irpef è del 50%.

Infine è necessario compilare la sezione II dei dati relativi ai contratti di locazione, solo nel caso di immobili situati nella regione Abruzzo, concessi in locazione alle persone colpite dal Sisma del 6 Aprile 2019.

Nell’esempio seguente abbiamo: Rendita catastale 767 come abitazione principale per tutto l’anno 2018, al 50% in Putignano. La rendita catastale 47 è la pertinenza (box) al 50% con periodo di possesso per tutto l’anno in Putignano (Ba).

Calcolo redditi dei fabbricati 730: come si calcola?

Gli immobili di proprietà o con diritto reale vengono tassati ai fini irpef, solo se il contribuente non paga l’imu o solo in casi particolari. Tutti i fabbricati vengono rivalutati del 5%, per diventare base imponibile per il calcolo dell’irpef e solo ai fini irpef, le pertinenze dell’abitazione principale, possono essere due con la stessa categoria catastale (per l’imu, invece, posso essere due con categorie C/2 – C/7 – C/8, diverse).

Quindi se prendiamo come esempio un immobile adibito ad abitazione principale, con rendita cataste 415 euro, al 100% per 365 giorni, con due pertinenze con rendita catastale 214. Sul 730-3 (prospetto di liquidazione) dovrà essere riportato 661 euro (come reddito di abitazione principale e pertinenze non soggette ad Imu), calcolato nel seguente modo:

• rendita catastale 415 euro x 1,05 = 435,75 (436 arrotondata) per l’abitazione principale,
• rendita catastale 214 euro x 1,05 = 224,70 (225 rivalutata) per la prima pertinenza,
• la somma di 436 + 225 è uguale a 661 euro.

Invece la seconda pertinenza verrà indicata nel quadro: abitazione principale o pertinenze per i quali è dovuto l’imu (colonna 12 Casi particolari Imu con codice 2) e nel prospetto di liquidazione verrà indicato con importo 225 euro (rivalutato), nel rigo: reddito di abitazione principale e pertinenze soggette ad Imu.

E’ importante prendere come riferimento i valori indicati sul prospetto di liquidazione del 730, per compilare anche il modello Red.

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